Temel kural olarak bir bina, site veya iş merkezindeki kat malikleri (örneğin ev veya ofis sahipleri) gayrimenkulün yönetimini kendi içlerinden yahut dışarıdan tayin edecekleri bir kişi veya 3 kişilik bir kurula devredebilirler. Özellikle ana gayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü var ise yönetici seçilmesi mecburi olup, daha az sayıda bağımsız bölüm bulunan binalarda yönetici seçimi kat maliklerinin isteklerine bırakılmıştır. Eğer tüm bağımsız bölümler tek bir kişiye aitse, aynı zamanda o kişi kanunen yönetici durumdadır.
İlgili Konu Başlıkları
- Site yönetimi nasıl kurulur?
- Apartman yöneticisi nasıl seçilir?
- Site yönetimi nasıl oluşturulur?
Apartmanda Yönetici Seçimi Nasıl Gerçekleşmelidir?
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34’e göre; "Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır." Hükme bakılacak olursa hem malik sayısını hem de arsa payını kapsayan çift yönlü bir çoğunluk aranmaktadır.
- Örneğin 12 daire bulunan bir binanın yönetici seçiminde en az 7 ev sahibinin oyu gerekecek, aynı zamanda bu 7 malikin tapuda gözüken toplam arsa paylarının %50’yi geçmesi şartı aranacaktır.
- Yönetici, her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır. Eski yöneticinin tekrar atanmasında bir engel yoktur.
- Rızası olmadan yönetici seçilen kişinin görevi kabul etme mecburiyeti bulunmamaktadır.
- Yöneticinin isim, soyisim ve adresinin gayrimenkulün girişinde görülecek şekilde asılması yasal bir zorunluluktur. Aksi halde idari para cezası uygulanabilir.
Sitelerde Yönetici ve Yönetim Kurulu Nasıl Seçilmektedir?
Binlerce kat malikinin bulunduğu toplu yapılarda ve sitelerde, site kapsamındaki bütün ortak alanlara yönetici seçilebilmesi için bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunu temsil eden toplu yapı temsilcilerinin oyu gereklidir. Blok yönetimi ise, o bloktaki gayrimenkullerde malik olan blok kat malikleri kurulu tarafından sayı ve arsa payı çoğunluğuna göre yapılan seçimle belirlenir.
Toplantıda Yeterli Çoğunluğa Ulaşılamazsa Ne Olur?
Toplantı yeter sayısı oluşturulamaz veya yönetici seçimi için yeterli çoğunluk sağlanamazsa, uygulamada ikinci toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla yönetici seçimi gerçekleştirilmektedir. Ancak Kanun, yönetici seçiminin yalnızca kanuni usullerle yapılabileceğini açıkça düzenlemiştir. Bu nedenle sadece katılanların salt çoğunluğuyla yönetici seçilmesi hukuka aykırıdır. Bu gibi durumlarda sulh hukuk mahkemesine başvurularak alınan kararın iptali istenebilir.
Birden Fazla Toplantıya Rağmen Yönetici Seçilemezse?
Kat malikleri aralarında anlaşıp yönetici seçemezse, maliklerden herhangi biri gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir. Mahkeme tarafından atanan yönetici, en az 6 ay geçmedikçe kat maliklerince değiştirilemez.
Site Yönetimi Yargı Kararları ve Emsal Durumlar
- İcra Takibi ve Husumet: Site yönetiminin tüzel kişiliği olmasa bile, kat maliklerinin verdiği yetkiyle yapılan hizmet sözleşmelerinden (havuz bakımı vb.) doğan uyuşmazlıklarda husumet doğrudan sözleşmede taraf olan site yönetimine yöneltilebilir.
- Haksız Fiil ve Tazminat: Binadan düşen sıva parçası gibi haksız fiillerden kaynaklanan zararlarda, açılacak tazminat davasının sadece tüzel kişiliği olmayan site yönetimine değil, yönetim kurulu üyeleriyle birlikte tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerekmektedir.